文章轉(zhuǎn)載自： 福建壺蘭（廣州）律師事務(wù)所公眾號
規(guī) 則 要 述
01 . 未經(jīng)配偶同意擅自出售夫妻共有房產(chǎn)，合同仍有效
未征得配偶同意情況下擅自出售夫妻共有房屋，售房人配偶以其不知情為由要求確認買賣合同無效的，不予支持。
02 . 無權(quán)處分夫妻共有房，合同有效，物權(quán)不必然變動
夫妻一方擅自處分共同所有房屋，侵犯了配偶共有權(quán)利，構(gòu)成無權(quán)處分，合同雖然有效，但不必然導(dǎo)致物權(quán)變動。
03 . 出賣人一房二賣，買受人不安抗辯而自愿解約情形
出賣人一房二賣，買受人行使不安抗辯權(quán)并要求退回定金，雙方并無繼續(xù)履行合同意思表示的，應(yīng)視為均不違約。
04 . 引誘違約致一房二賣，原合同有效，仍需繼續(xù)履行
買受人與第三人相互串通，引誘出賣人一房二賣的，只能減免違約方違約責任，并不能免除違約方履行合同義務(wù)。
05 . 一房二賣的，差價款應(yīng)作買房人期待利益予以支持
因一房二賣造成買房人訂立合同目的落空，買房人期待的合同利益無法實現(xiàn)，其主張房屋差價損失的，應(yīng)予支持。
06 . 農(nóng)村房買賣，可依善意取得制度認定受讓人所有權(quán)
在農(nóng)村房屋物權(quán)未實行統(tǒng)一登記情況下，如受讓人在交易時盡到謹慎注意義務(wù)，可依善意取得制度認定其所有權(quán)。
07 . 工作人員代表公司簽購房合同，構(gòu)成表見代理情形
購房合同簽訂行為及簽約地點足以使購房人有理由相信簽約工作人員具有代理權(quán)的，代表簽約行為構(gòu)成表見代理。
規(guī) 則 詳 解
01 . 未經(jīng)配偶同意擅自出售夫妻共有房產(chǎn)，合同仍有效
未征得配偶同意情況下擅自出售夫妻共有房屋，售房人配偶以其不知情為由要求確認買賣合同無效的，不予支持。
標簽：房屋買賣｜無權(quán)處分｜夫妻房產(chǎn)
案情簡介：2009年，王某與孫某簽訂房屋買賣合同。王某支付購房款后入住。2012年，孫某取得涉案房屋產(chǎn)權(quán)證后，以丈夫姜某不同意售房為由拒絕履行。二審訴訟中，姜某同意售房。
法院認為：①依法成立的合同受法律保護。孫某與王某就涉案房屋所簽買賣合同系雙方當事人真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效。孫某在簽訂買賣合同時雖尚未取得房屋所有權(quán)證，但依相關(guān)規(guī)定，在締約時對標的物沒有所有權(quán)或處分權(quán)的以及在簽訂買賣合同時未取得房屋所有權(quán)證情形，并不影響雙方所簽買賣合同效力。②《物權(quán)法》第97條規(guī)定：處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。依查明事實，涉案房屋系孫某與姜某夫妻共同財產(chǎn)，所有權(quán)登記在孫某名下。孫某未經(jīng)姜某同意，擅自處分共有房屋，侵犯了姜某共有權(quán)利，構(gòu)成無權(quán)處分。姜某在訴訟中表示同意孫某將涉案房屋出售給王某，亦同意繼續(xù)履行買賣合同，故孫某處分涉案房屋已取得共同共有人同意，判決孫某、姜某配合王某辦理案涉房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
實務(wù)要點：未征得配偶同意情況下擅自將夫妻共有房屋出售，售房人配偶以其不知情為由要求確認買賣合同無效的，不予支持。
案例索引：北京二中院（2013）二中民終字第10214號“王某與孫某等房屋買賣合同糾紛案”，見《王紅訴孫寶珍、姜增光房屋買賣合同糾紛案（房屋買賣中有效合同無法過戶問題）》（李俊曄），載《中國審判案例要覽》（2014民:246）。
02 . 無權(quán)處分夫妻共有房，合同有效，物權(quán)不必然變動
夫妻一方擅自處分共同所有房屋，侵犯了配偶共有權(quán)利，構(gòu)成無權(quán)處分，合同雖然有效，但不必然導(dǎo)致物權(quán)變動。
標簽：房屋買賣｜無權(quán)處分｜夫妻房產(chǎn)
案情簡介：2009年，張某購買雷某房，約定雷某辦理房產(chǎn)證1個月后配合辦理過戶手續(xù)。張某支付全款后裝修并一直居住。2012年，張某訴請確認合同有效并辦理過戶手續(xù)。張某以該房現(xiàn)登記在其與配偶雷某名下、雷某不同意賣房為由抗辯。
法院認為：①處分共有的不動產(chǎn)，應(yīng)當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。依審理查明事實，涉案房屋系雷某與李某夫妻共同財產(chǎn)，所有權(quán)登記在雷某名下，雷某未經(jīng)李某同意擅自處分共有房屋，侵犯了李某共有權(quán)利，構(gòu)成無權(quán)處分。當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，法院不予支持。故張某與雷某所簽房屋買賣合同有效。②依《物權(quán)法》規(guī)定，合同有效不一定能引起物權(quán)發(fā)生變動。本案中，張某要求雷某依合同約定協(xié)助辦理涉案房屋過戶手續(xù)，因雷某欠缺處分權(quán)，其需征得共有人李某同意，方有權(quán)處分共有財產(chǎn)。而李某現(xiàn)明確表示不同意將涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給張某，故張某訴請缺乏法律依據(jù)，判決確認合同有效，駁回張某訴請。
實務(wù)要點：夫妻一方擅自處分共有房屋，侵犯了配偶共有權(quán)利，構(gòu)成無權(quán)處分，依《物權(quán)法》規(guī)定，合同有效，但不必然導(dǎo)致物權(quán)變動。
案例索引：北京二中院（2013）二中民終字第00379號“張某與雷某等房屋買賣合同糾紛案”，見《張林訴雷秉歐等房屋買賣合同糾紛案（無權(quán)處分共有物合同及處分行為的效力判定）》（陳文文），載《中國審判案例要覽》（2014民:269）。
03 . 出賣人一房二賣，買受人不安抗辯而自愿解約情形
出賣人一房二賣，買受人行使不安抗辯權(quán)并要求退回定金，雙方并無繼續(xù)履行合同意思表示的，應(yīng)視為均不違約。
標簽：房屋買賣｜一房二賣｜違約責任｜不安抗辯
案情簡介：2009年，沈某與徐某簽訂房屋買賣合同。徐某依此交付定金2萬元。其后，徐某以沈某此前就該房屋與陸某簽訂買賣合同且盧某實際入住為由，中止付款并要回定金。沈某遂向徐某發(fā)出解約通知。雙方成訴。
法院認為：①民事活動應(yīng)遵循自愿、平等、誠實信用原則。本案中，訴爭房屋原所有權(quán)人沈某在已與案外人陸某訂立“房產(chǎn)使用、變更協(xié)議書”情況下，又與徐某另行訂立房屋買賣合同，其一房二賣行為違反了誠實信用原則。因徐某發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)有陸某居住，且陸某已與沈某簽訂協(xié)議并發(fā)生價款支付，其有理由相信房屋現(xiàn)狀足以影響其與沈某之間合同目的實現(xiàn)，故徐某收回已支付定金。該行為系行使不安抗辯權(quán)的行為表示，并不構(gòu)成違約。②從形式要件來看，一房二賣情形下兩份合同均為有效，但賣房者最終只能選擇履行其中一份合同。在徐某對買賣房屋現(xiàn)狀提出異議并行使不安抗辯權(quán)前提下，沈某并未積極消除業(yè)已存在的令合同相對人不安之情形并履行相應(yīng)告知義務(wù)，而是單方面通知徐某解除合同，故沈某主張徐某違約并要求對方支付違約金理由不能成立，判決駁回沈某訴請及徐某反訴請求。
實務(wù)要點：出賣人一房二賣，買受人行使不安抗辯權(quán)并要求退回定金，雙方并無繼續(xù)履行合同意思表示的，應(yīng)視為雙方均不存在違約行為。
案例索引：江蘇南通中院（2012）通中民終字第1032號“沈某與徐某房屋買賣合同糾紛案”，見《沈輝訴徐健健房屋買賣合同糾紛案（不安抗辯權(quán)）》（郭相頌），載《中國審判案例要覽》（2013民:171）。
04 . 引誘違約致一房二賣，原合同有效，仍需繼續(xù)履行
買受人與第三人相互串通，引誘出賣人一房二賣的，只能減免違約方違約責任，并不能免除違約方履行合同義務(wù)。
標簽：房屋買賣｜一房二賣｜違約責任｜責任承擔｜引誘違約
案情簡介：2011年，王某簽約購買黃某房屋，并交納定金20萬元及中介費2000元。其后，林某以高價要約，使黃某與林某簽訂房屋買賣合同，該一房二賣事實被王某“偶遇”而報警。事后證明王某與林某關(guān)系密切。王某訴請繼續(xù)履行后，黃某兩次電話通知王某依約辦理委托公證并交納購房款。
法院認為：①黃某出售訴爭房產(chǎn)，與王某簽約在前，與林某簽約在后，暫且不論王某與林某是否存在惡意串通，誘使黃某再次出售房產(chǎn)事實，黃某追求高價、“一房二賣”行為是對《合同法》關(guān)于“當事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當遵循誠實信用原則”的公然違背，其理應(yīng)承擔相應(yīng)法律責任。根據(jù)本案查明事實，王某與林某熟識且關(guān)系密切，林某對王某就訴爭房產(chǎn)與黃某已簽訂買賣合同應(yīng)屬知曉，林某在明知訴爭房產(chǎn)已出售情況下還與黃某簽訂買賣合同并據(jù)此提出違約索賠，主觀上存在惡意；而王某對林某與黃某就訴爭房產(chǎn)買賣事宜進行商洽亦應(yīng)知曉卻未予阻止，甚至在林某簽約當日現(xiàn)場看房時造成偶遇假象，主觀上存在故意。但王某與林某行為直接導(dǎo)致的是對林某與黃某簽訂買賣合同效力的判斷，并不能據(jù)此否定在此行為之前王某與黃某所簽合同效力。②雖然黃某在合同約定期限內(nèi)先后兩次到公證處通知王某辦理委托公證，但王某已于此前向法院起訴，請求繼續(xù)履行合同，而此時黃某行為確已構(gòu)成“一房二賣”，王某享有合同履行抗辯權(quán)，其通過訴訟途徑尋求救濟并無不當，故黃某以此為由主張王某拒不履行合同重要義務(wù)并據(jù)此請求解除合同、沒收定金缺乏依據(jù)。因王某與黃某所簽買賣合同合法有效，故王某訴求繼續(xù)履行應(yīng)予支持，但由于其尚未履行合同約定的支付房款義務(wù)，故其請求黃某立即辦理過戶手續(xù)不予支持。判決繼續(xù)履行。
實務(wù)要點：買受人與第三人相互串通，引誘出賣人違約一房二賣的，只能減免違約方違約責任，并不能免除違約方履行合同義務(wù)。
案例索引：福建廈門中院（2012）廈民終字第2758號“王某與黃某等房屋買賣合同糾紛案”，見《王曉燕訴黃來珠等及第三人林高寒房屋買賣合同案（債權(quán)人與第三人串通引誘違約能否阻卻合同履行）》（劉寧），載《中國審判案例要覽》（2013民:50）。
05 . 一房二賣的，差價款應(yīng)作買房人期待利益予以支持
因一房二賣造成買房人訂立合同目的落空，買房人期待的合同利益無法實現(xiàn)，其主張房屋差價損失的，應(yīng)予支持。
標簽：房屋買賣｜一房二賣｜期待利益
案情簡介：2007年，徐某購買劉某房屋并支付100萬元房款，約定尾款38萬元待過戶后支付。2011年，劉某將該房以352萬元價格將該房售予姜某。2013年，徐某訴請劉某返還購房款并賠償差價損失。
法院認為：①依法成立的合同受法律保護，雙方均應(yīng)依約履行。劉某與徐某簽有收條，承諾將涉案房屋出售給徐某，并將涉案房屋交付徐某使用。該收條已具備了擬購房屋基本狀況、價款數(shù)額、價款支付方式等合同主要內(nèi)容，可認定劉某與徐某已形成買賣合同關(guān)系。后劉某將涉案房屋另行出售，導(dǎo)致其與徐某的房屋買賣合同無法繼續(xù)履行。劉某上述行為構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔相應(yīng)違約責任。②考慮到劉某違約行為惡劣性質(zhì)及主觀過錯，判決確認徐某與劉某所簽合同有效、劉某返還徐某購房款100萬元同時，判令劉某將涉案房屋另行出售所得的差價款214萬元全部賠償給徐某。
實務(wù)要點：一房二賣造成買房人訂立合同目的落空，買房人期待的合同利益無法實現(xiàn)，其主張房屋差價損失的，應(yīng)予支持。
案例索引：北京二中院（2013）二中民終字第06171號“徐某與劉某等房屋買賣合同糾紛案”，見《徐芬訴劉國勝、姜寶琴房屋買賣合同糾紛案（“一房二賣”的差價損失賠償問題）》（李俊曄），載《中國審判案例要覽》（2014民:261）。
06 . 農(nóng)村房買賣，可依善意取得制度認定受讓人所有權(quán)
在農(nóng)村房屋物權(quán)未實行統(tǒng)一登記情況下，如受讓人在交易時盡到謹慎注意義務(wù)，可依善意取得制度認定其所有權(quán)。
標簽：房屋買賣｜農(nóng)村房屋｜善意取得
案情簡介：2003年，張某父病故，生前所建房由張某居住。2008年，張某經(jīng)村干部見證，將該房售予王某。2013年，張某母訴請確認該房歸其所有。
法院認為：①宅基地審批表只記載建房初始申請人及家庭共同居住成員，一旦出現(xiàn)土地使用權(quán)人去世、房屋出售、分家等情況，當事人并不向土地相關(guān)行政管理部門申請對土地使用權(quán)人進行變更。加之，房屋所有權(quán)于土地使用權(quán)并非同等概念，并不能依土地使用權(quán)審批表來準確界定房屋所有權(quán)人。房屋所有權(quán)情況最終需依建房時出資、出力情況，對房屋建設(shè)貢獻大小等因素綜合認定。在農(nóng)村房屋物權(quán)未實行統(tǒng)一登記情況下，如受讓人在交易時盡到謹慎注意義務(wù)，如房屋多年來一直由出讓人居住使用、村委會等基層組織作為交易中介人等，并符合善意取得其他條件，即應(yīng)認定受讓人可依善意取得制度取得受讓房屋所有權(quán)。②訴爭房屋在張某父死亡后長期由張某掌控使用。王某作為同村村民，經(jīng)村委會干部見證自張某處購得此房，此買賣合同效力已經(jīng)生效判決確認。王某在購買房屋過程中支付了合理對價，后占有使用房屋多年，在使用期間又對房屋實施了翻建。綜合以上情節(jié)，張某母以其對買賣合同不知情為由對該合同的標的物提出所有權(quán)主張依據(jù)不足。判決駁回張某母訴請。
實務(wù)要點：在農(nóng)村房屋物權(quán)未實行統(tǒng)一登記情況下，如受讓人在交易時盡到謹慎注意義務(wù)，如房屋多年來一直由出讓人居住使用、村委會等基層組織作為交易中介人等，并符合善意取得其他條件，即應(yīng)認定受讓人可依善意取得制度取得受讓房屋所有權(quán)。
案例索引：北京二中院（2013）二中民終字第12600號“張某母與王某物權(quán)保護糾紛案”，見《張桂蘭等訴王秀云物權(quán)保護糾紛案（農(nóng)村房屋、善意取得）》（張維霞），載《中國審判案例要覽》（2014民:16）。
07 . 工作人員代表公司簽購房合同，構(gòu)成表見代理情形
購房合同簽訂行為及簽約地點足以使購房人有理由相信簽約工作人員具有代理權(quán)的，代表簽約行為構(gòu)成表見代理。
標簽：房屋買賣｜合同成立｜表見代理｜簽約主體
案情簡介：2005年，張某在開發(fā)公司售樓處與開發(fā)公司委托的售房代理機構(gòu)工作人員王某簽訂定房通知單，約定房屋位置、房價款及裝修標準，張某據(jù)此交納5000元。2013年，張某訴請繼續(xù)履行。開發(fā)公司以王某簽約未經(jīng)其追認為由抗辯稱合同未成立。
法院認為：①行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。本案中，雖然張某提供的商品房買賣合同未加蓋開發(fā)公司公章，僅有該公司工作人員王某簽章，但依查明事實，王某受開發(fā)公司指派在開發(fā)公司售樓處負責簽訂合同相關(guān)事宜，且曾作為開發(fā)公司委托代理人就其余在售房屋簽訂商品房買賣合同。在張某交付定金后，王某在開發(fā)公司售樓處以開發(fā)公司名義與張某簽訂商品房買賣合同，簽約時并未聲明自己不具有代表開發(fā)公司對外簽約權(quán)利。故王某簽約行為及雙方簽約地點足以使張某有理由相信王某具有代表開發(fā)公司對外簽訂合同的權(quán)限，王某簽約行為構(gòu)成表見代理。故張某與開發(fā)公司之間的商品房買賣合同有效成立，雙方均應(yīng)依約行使權(quán)利、履行義務(wù)。②現(xiàn)訴爭房屋已具備交付條件，張某表示可支付全部購房款，故判決雙方繼續(xù)履行合同，張某支付開發(fā)公司購房款，張某交房并辦理過戶。
實務(wù)要點：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作人員以公司名義簽約行為及雙方簽約地點足以使購房人有理由相信該工作人員具有代表公司對外簽訂合同權(quán)限的，雖然合同上未加蓋公司公章，該工作人員簽約行為仍構(gòu)成表見代理。
案例索引：北京二中院（2013）二中民再終字第09048號“張某與某開發(fā)公司商品房預(yù)售合同糾紛案”，見《張西萍訴北京京電房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司商品房預(yù)售合同糾紛案（僅有簽售人員簽章的商品房買賣合同的效力認定）》（黃偉、李佳佳），載《中國審判案例要覽》（2014民:240）。
執(zhí)行會長：王文火...[詳情]